¿Qué impuestos paga el vendedor al vender una vivienda?

Vender una vivienda no solo implica cerrar un precio de venta.

También conlleva una serie de impuestos que el propietario debe tener en cuenta desde el inicio.

Es un impuesto que grava el incremento del valor del suelo desde la compra hasta la venta.

Se paga al ayuntamiento correspondiente.

IRPF por ganancia patrimonial

Si se obtiene beneficio en la venta, este debe declararse en la renta. Se calcula sobre la diferencia entre compra y venta, descontando gastos asociados.

Tramos aplicables sobre el beneficio:

Más de 300.000 €: 30%

Hasta 6.000 €: 19%

Entre 6.000 € y 50.000 €: 21%

Entre 50.000 € y 200.000 €: 23%

Entre 200.000 € y 300.000 €: 27%

Posibles exenciones en el IRPF

En algunos casos, el vendedor puede quedar exento del impuesto. Por ejemplo, si reinvierte en vivienda habitual o es mayor de 65 años.

La Plusvalía Municipal

Es un impuesto local que cobra el Ayuntamiento por el incremento del valor del suelo donde está el inmueble durante el tiempo que has sido su dueño.

Exención: Si demuestras que has vendido la casa por un precio inferior al que la compraste (pérdida patrimonial), no estás obligado a pagarla.

Plazo: Tienes 30 días hábiles desde la firma para liquidarlo.

Documentos y Certificaciones Obligatorias

Para poder firmar la compraventa ante notario, el vendedor debe aportar cierta documentación que corre por su cuenta:

Certificado de estar al corriente con la Comunidad: Lo emite el administrador de fincas para asegurar que no dejas deudas. Puede ser gratuito o costar entre 30 € y 60 €.

Certificado de Eficiencia Energética: Es obligatorio por ley para vender o alquilar. Su coste suele oscilar entre 60 € y 130 €, dependiendo del tamaño de la vivienda.

Cédula de Habitabilidad: Obligatoria en varias Comunidades Autónomas (como Cataluña o la Comunidad Valenciana) para demostrar que la vivienda cumple las condiciones técnicas para ser habitada. Cuesta entre 60 € y 100 €.

Gastos asociados a la cancelación de hipoteca

Si existe hipoteca, pueden surgir costes por su cancelación registral.

Estos no son impuestos, pero sí deben tenerse en cuenta.

Gastos de notaría y registro por cancelación

Comisión de cancelación anticipada

Gastos Operativos y Comerciales

Comisión de la agencia inmobiliaria: Si utilizas una inmobiliaria para vender el inmueble, sus honorarios suelen ser asumidos íntegramente por el vendedor. Suele oscilar entre el 3% y el 5% del precio final de venta (+ IVA).

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Por ley, el IBI anual le corresponde pagarlo a quien sea dueño de la casa a fecha 1 de enero. No obstante, el Tribunal Supremo permite que el importe se prorratee entre comprador y vendedor en función de los meses del año que cada uno disfrute de la vivienda.

Gastos de Notaría (según ley): El Código Civil dicta que el vendedor debe pagar los costes de la matriz de la escritura (el documento original), mientras que el comprador paga las copias. En la práctica real, lo habitual en los contratos es pactar que el comprador asuma el 100% de la notaría, pero conviene revisarlo en el contrato de arras.

Conclusión

El vendedor debe tener en cuenta varios impuestos y gastos antes de fijar el beneficio real de la venta. Una planificación correcta evita sorpresas en el cierre.

En Fincas Eva acompañamos a los propietarios en todo el proceso para que conozcan de forma clara el impacto fiscal de su operación antes de vender.